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News
CONTRATAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO
“
13
NOV
CONTRATAR UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO
PRIMERO, INFORMARSE
Dado el importante desembolso económico que supone la compra de una vivienda, la mayoría de los ciudadanos suelen solicitar financiación. Imaginemos que usted está en esta situació. ¿Qué elegir? Las entidades fianancieras ponen a disposición de sus clientes diferentes productos que, sin embargo, coviene diferenciar para decidirse por el más adecuado.
¿Qué son los préstamos hipotecarios?
Comúnmente conocidos como "hipotecas" son el instrumento bancario por excelencia para la adquisión de una vivienda. La entidad financiera le ofrece una cantidad de dinero a un interés relativamente bajo a cambio de que usted hipoteque el inmueble que compra. Esto significa que en caso de que no pueda pagar, tras cumplirse una serie de condicones marcadas por la Ley, el banco podrá vender el inmueble en subasta pública. Tenga en cuenta que, salvo que lo pacte en la escritura pública, con entregar al banco el inmueble usted no quedará libre de la deuda si ésta es mayor que lo obtenido por la venta; por este motivo es muy importante la tasación obligatoria incorporada a la escritura, ya que determina el valor de mercado de la vivienda.
¿En qué se tiene que fijar para valorar el préstamo hipotecario que más le conviene?
INTERÉS
Es el precio que se paga por el préstamo. Puede ser fijo o variable. En el segundo caso, la mayoría de las hipotecas suelen tener un interés referenciado al Euribor más un diferencial que se suma al interés. Cuanto más alto, más caro será el préstamo.
PLAZO DE DEVOLUCIÓN
Es el tiempo que le da el banco para devolver el dinero que le ha prestado. La mayor parte de los bancos ofrecen un plazo máximo de 30 años.
FINANCIACIÓN
Las entidades financieras tienen limitaciones para conceder préstamos que superen un determinado porcentaje del valor de compraventa o tasación.
COMISIONES
Puede encontrarse con varias. La Ley de Crédito Inmobiliario ha regulado la mayoría de ellas. Son éstas:
- Comisión de apertura: La Ley de Crédito Inmobiliario no limita esta comisión, pero establece que será la única que podrá cobrarle la entidad financiera cuando contrate un préstamo hipotecario. Se elimina de esta manera que le cobren una comisión de estudio como ocurría antes.
- Comisión por amortización anticipada. Es el cargo que le puede cobrar su banco si usted quiere devolver todo o parte de su préstamo hipotecario antes del tiempo acordado. La Ley de Crédito Inmobiliario establece que para hipotecas de tipo fijo, la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida que pudiera sufrir el banco con el límite del 2 % del capital anticipado durante los primeros 10 años y con el límite del 1,5 % a partir del 11 año. Para hipotecas a tipo variable, la comisión no podrá exceder del iporte de la pérdida que pudiera sufrir el banco, con el límite del 0,25 % del capital anticipado durante los 3 primeros años; o con el límite del 0,15 % del capital anticipado durante los 5 primeros años.
CLÁUSULAS
Establecen condiciones que pueden alterar o limitar el funcionamiento de su hipoteca. Con la ley de Crédito Inmobiliario desaparecen las "cláusulas suelo", ya que prohibe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. Igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo (la entidad financiera no le puede pagar dinero a usted por el préstamo) En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado, la normativa permite realizar la ejecución por impago cuando se deban 12 meses o el 3% del capital concedido en la primera mitad de duración del préstamo, o 15 mensualidades o el 7 % del crédito, en la segunda mitad de duración del préstamo.
GARANTÍAS ADICIONALES
Hay hipotecas que obligan a aportar avalistas o a hipotecar otro bien inmueble.
¿QUÉ ES LA FEIN?
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento que debe darle la entidad financiera, contiene toda la iinformación de la hipoteca. La ficha tiene carácter vinculante durante un mínimo de 14 días (en Cataluña)
También deberá facilitrle la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que detalla las cláusulas y los gastos de la hipoteca.
¿QUÉ INCLUYE LA FEIN?
Indentificación del prestamista y de la comisión que percibe
Importe, duración y moneda del préstamo que se concede, con información sobre las flutuaciones que puede tener si se firma en una divisa distinta al euro.
Tipo de interés. Aportando el cuadro de amortización del préstamo.
Importe total a reembolsar.
Valor del inmueble y el porcentaje del valor concedido en el préstamo.
Periodicidad y número de pagos. Si se paga con periodicidad mensual, trimestral... y el número total de cuotas.
Importe de cada cuota: Cuánto se paga en cada cuota y cuándo y cómo puede cambiar ese importe. Si es una hipoteca a tipo variable debe especificar cuánto timepo es fija y con qué periodicidad cambiarán las cuotas.
Tabla ilustrativa del reembolso anticipado: las condiciones y comisiones si se produce la devolución del préstamo antes de que finalice.
Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo explicando las consecuencias que tiene para el prestatario.
Elemento de flexibilidad: el prestamista explicará la posibilidad de que se pueda transferir el crédito a otro prestamista y las condiciones en que puede ejercitarse esta opción.
Derechos del prestatario. Entre los que figura el derecho de desestimiento y el derecho de portabilidad donde se incluye la subrogación.
Reclamaciones. La dirección donde se puede ejercitar este derecho.
El encuentro con el Notario será doble: antes de la autorización y firma de la escritura del crédito hipotecario (fase precontractual) y el día de la autorización y firma (fase contractual)
FASE PRECONTRACTUAL
Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario regula de modo más exhaustivo la publicidad de los préstamos inmobiliarios y la información precontractual que habrá de proporcionarle la entidad financiera. Debe saber que esta ley atribuye al Notario una importante función en la fase precontractual del préstamo, ya que deberá cerciorarse del cumplimiento de los deberes de la entidad financiera y proporcionarle a usted un asesoramiento gratuito.
Antes de firmar la escritura pública de su préstamo, deberá acudir al Notario que previamente haya elegido usted, para que éste le explique los aspectos más importantes y relevantes del préstamo y contestará todas sus preguntas para que pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del mismo, y por tanto de sus derechos y obligaciones. Con un pequeño test se asegurará de que lo tiene todo claro. El Notario redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los derechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las pregunrtas con sus respectivas respuestas.
FASE CONTRACTUAL
Tras esos 14 días, y redactada y firmada el acta notarial por usted y -de haberlos- por su avalista, se inicia la llamada FASE CONTRACTUAL, con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo hipotecario, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga, porque una vez autorizadas las escrituras por el Notario, no se podrá volver atrás.
EL DÍA DE LA FIRMA
Se reúnene ante el Notario los vendedores, los representantes de la entidad bancaria y usted como comprador o prestatario.
En la escritura pública constarán todos los conceptos básicos del préstamo hipotecario ya supervisados y explicados en el acta previa -que el notario volverá a recoerdar y enumerar- especialemente todos los apartados recogidos en la FEIN. También figurará la constitución de la hipoteca y las facultades o poderes que se confieren al acreedor para proteger su derecho. Además el notario insertará en la escritura pública del préstamo hipotecario una reseña identificativa del acta notarial realizada en la fase precontractual, que será prueba del asesoramiento imparcial prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario ha comprendido y aceptado el contenido de todos los documentos.
El notario le entregará o remitirá telemáticamente, sin coste, una copia simple. En cualquier caso, siempre podrá volver al notario para obtener una nueva copia (aunque ésta ya sí tendrá un coste)
GASTOS DERIVADOS DE LA FORMALIZACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
La Ley de Crédito Inmobiliario ha supuesto importantes novedades en el reparto de estos gastos entre usted y la entidad financiera, que, a partir de ahora, es quien asume la mayoría de ellos.
A COSTA DE LA ENTIDAD FINANCIERA
Minuta de notaría
Minuta registral
Minuta de la gestoría
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
A COSTA DEL PRESTATARIO
Tasación de la vivienda. Es uno de esos gastos que debe afrontar de manera obligatoria, le concedan o no la hipoteca. Será realizada de forma independiente por una sociedad de tasación o prefesional que usted puede elegir (siempre que esté homologado por el Banco de España) Algunas entidades financieras la pueden asumir de manera voluntaria.
La entidad financiera puede exigirle que contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, aunque usted puede suscribirlos con la empresa que prefiera.
Grup Immobiliari Su Casa, también le acompañará en este proceso ayudándole a escoger la hipoteca que mejor se adapte a su condiciones y solventando cualquier duda que pueda tener, colaborando con la entidad financiera para aportar la documentación de la vivienda, hacer la tasación, cerrar números etc...
Dado el importante desembolso económico que supone la compra de una vivienda, la mayoría de los ciudadanos suelen solicitar financiación. Imaginemos que usted está en esta situació. ¿Qué elegir? Las entidades fianancieras ponen a disposición de sus clientes diferentes productos que, sin embargo, coviene diferenciar para decidirse por el más adecuado.
¿Qué son los préstamos hipotecarios?
Comúnmente conocidos como "hipotecas" son el instrumento bancario por excelencia para la adquisión de una vivienda. La entidad financiera le ofrece una cantidad de dinero a un interés relativamente bajo a cambio de que usted hipoteque el inmueble que compra. Esto significa que en caso de que no pueda pagar, tras cumplirse una serie de condicones marcadas por la Ley, el banco podrá vender el inmueble en subasta pública. Tenga en cuenta que, salvo que lo pacte en la escritura pública, con entregar al banco el inmueble usted no quedará libre de la deuda si ésta es mayor que lo obtenido por la venta; por este motivo es muy importante la tasación obligatoria incorporada a la escritura, ya que determina el valor de mercado de la vivienda.
¿En qué se tiene que fijar para valorar el préstamo hipotecario que más le conviene?
INTERÉS
Es el precio que se paga por el préstamo. Puede ser fijo o variable. En el segundo caso, la mayoría de las hipotecas suelen tener un interés referenciado al Euribor más un diferencial que se suma al interés. Cuanto más alto, más caro será el préstamo.
PLAZO DE DEVOLUCIÓN
Es el tiempo que le da el banco para devolver el dinero que le ha prestado. La mayor parte de los bancos ofrecen un plazo máximo de 30 años.
FINANCIACIÓN
Las entidades financieras tienen limitaciones para conceder préstamos que superen un determinado porcentaje del valor de compraventa o tasación.
COMISIONES
Puede encontrarse con varias. La Ley de Crédito Inmobiliario ha regulado la mayoría de ellas. Son éstas:
- Comisión de apertura: La Ley de Crédito Inmobiliario no limita esta comisión, pero establece que será la única que podrá cobrarle la entidad financiera cuando contrate un préstamo hipotecario. Se elimina de esta manera que le cobren una comisión de estudio como ocurría antes.
- Comisión por amortización anticipada. Es el cargo que le puede cobrar su banco si usted quiere devolver todo o parte de su préstamo hipotecario antes del tiempo acordado. La Ley de Crédito Inmobiliario establece que para hipotecas de tipo fijo, la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida que pudiera sufrir el banco con el límite del 2 % del capital anticipado durante los primeros 10 años y con el límite del 1,5 % a partir del 11 año. Para hipotecas a tipo variable, la comisión no podrá exceder del iporte de la pérdida que pudiera sufrir el banco, con el límite del 0,25 % del capital anticipado durante los 3 primeros años; o con el límite del 0,15 % del capital anticipado durante los 5 primeros años.
CLÁUSULAS
Establecen condiciones que pueden alterar o limitar el funcionamiento de su hipoteca. Con la ley de Crédito Inmobiliario desaparecen las "cláusulas suelo", ya que prohibe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas a tipo variable. Igualmente se establece que el interés remuneratorio no podrá ser negativo (la entidad financiera no le puede pagar dinero a usted por el préstamo) En cuanto a la cláusula de vencimiento anticipado, la normativa permite realizar la ejecución por impago cuando se deban 12 meses o el 3% del capital concedido en la primera mitad de duración del préstamo, o 15 mensualidades o el 7 % del crédito, en la segunda mitad de duración del préstamo.
GARANTÍAS ADICIONALES
Hay hipotecas que obligan a aportar avalistas o a hipotecar otro bien inmueble.
¿QUÉ ES LA FEIN?
Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) es el documento que debe darle la entidad financiera, contiene toda la iinformación de la hipoteca. La ficha tiene carácter vinculante durante un mínimo de 14 días (en Cataluña)
También deberá facilitrle la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) que detalla las cláusulas y los gastos de la hipoteca.
¿QUÉ INCLUYE LA FEIN?
Indentificación del prestamista y de la comisión que percibe
Importe, duración y moneda del préstamo que se concede, con información sobre las flutuaciones que puede tener si se firma en una divisa distinta al euro.
Tipo de interés. Aportando el cuadro de amortización del préstamo.
Importe total a reembolsar.
Valor del inmueble y el porcentaje del valor concedido en el préstamo.
Periodicidad y número de pagos. Si se paga con periodicidad mensual, trimestral... y el número total de cuotas.
Importe de cada cuota: Cuánto se paga en cada cuota y cuándo y cómo puede cambiar ese importe. Si es una hipoteca a tipo variable debe especificar cuánto timepo es fija y con qué periodicidad cambiarán las cuotas.
Tabla ilustrativa del reembolso anticipado: las condiciones y comisiones si se produce la devolución del préstamo antes de que finalice.
Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo explicando las consecuencias que tiene para el prestatario.
Elemento de flexibilidad: el prestamista explicará la posibilidad de que se pueda transferir el crédito a otro prestamista y las condiciones en que puede ejercitarse esta opción.
Derechos del prestatario. Entre los que figura el derecho de desestimiento y el derecho de portabilidad donde se incluye la subrogación.
Reclamaciones. La dirección donde se puede ejercitar este derecho.
El encuentro con el Notario será doble: antes de la autorización y firma de la escritura del crédito hipotecario (fase precontractual) y el día de la autorización y firma (fase contractual)
FASE PRECONTRACTUAL
Para aumentar la seguridad jurídica y la transparencia del proceso, la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario regula de modo más exhaustivo la publicidad de los préstamos inmobiliarios y la información precontractual que habrá de proporcionarle la entidad financiera. Debe saber que esta ley atribuye al Notario una importante función en la fase precontractual del préstamo, ya que deberá cerciorarse del cumplimiento de los deberes de la entidad financiera y proporcionarle a usted un asesoramiento gratuito.
Antes de firmar la escritura pública de su préstamo, deberá acudir al Notario que previamente haya elegido usted, para que éste le explique los aspectos más importantes y relevantes del préstamo y contestará todas sus preguntas para que pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del mismo, y por tanto de sus derechos y obligaciones. Con un pequeño test se asegurará de que lo tiene todo claro. El Notario redactará un acta notarial, que será gratuita, en la que dejará constancia de los derechos comprobados y de las explicaciones dadas al consumidor, así como de las pregunrtas con sus respectivas respuestas.
FASE CONTRACTUAL
Tras esos 14 días, y redactada y firmada el acta notarial por usted y -de haberlos- por su avalista, se inicia la llamada FASE CONTRACTUAL, con la autorización de las escrituras de la compraventa y del préstamo hipotecario, que suelen firmarse simultáneamente. Este es el último momento para aclarar cualquier duda que tenga, porque una vez autorizadas las escrituras por el Notario, no se podrá volver atrás.
EL DÍA DE LA FIRMA
Se reúnene ante el Notario los vendedores, los representantes de la entidad bancaria y usted como comprador o prestatario.
En la escritura pública constarán todos los conceptos básicos del préstamo hipotecario ya supervisados y explicados en el acta previa -que el notario volverá a recoerdar y enumerar- especialemente todos los apartados recogidos en la FEIN. También figurará la constitución de la hipoteca y las facultades o poderes que se confieren al acreedor para proteger su derecho. Además el notario insertará en la escritura pública del préstamo hipotecario una reseña identificativa del acta notarial realizada en la fase precontractual, que será prueba del asesoramiento imparcial prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario ha comprendido y aceptado el contenido de todos los documentos.
El notario le entregará o remitirá telemáticamente, sin coste, una copia simple. En cualquier caso, siempre podrá volver al notario para obtener una nueva copia (aunque ésta ya sí tendrá un coste)
GASTOS DERIVADOS DE LA FORMALIZACIÓN DEL PRÉSTAMO HIPOTECARIO
La Ley de Crédito Inmobiliario ha supuesto importantes novedades en el reparto de estos gastos entre usted y la entidad financiera, que, a partir de ahora, es quien asume la mayoría de ellos.
A COSTA DE LA ENTIDAD FINANCIERA
Minuta de notaría
Minuta registral
Minuta de la gestoría
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
A COSTA DEL PRESTATARIO
Tasación de la vivienda. Es uno de esos gastos que debe afrontar de manera obligatoria, le concedan o no la hipoteca. Será realizada de forma independiente por una sociedad de tasación o prefesional que usted puede elegir (siempre que esté homologado por el Banco de España) Algunas entidades financieras la pueden asumir de manera voluntaria.
La entidad financiera puede exigirle que contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos, aunque usted puede suscribirlos con la empresa que prefiera.
Grup Immobiliari Su Casa, también le acompañará en este proceso ayudándole a escoger la hipoteca que mejor se adapte a su condiciones y solventando cualquier duda que pueda tener, colaborando con la entidad financiera para aportar la documentación de la vivienda, hacer la tasación, cerrar números etc...
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